LE FLOU DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE

Le projet de loi « pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques », dite loi Macron, comporte de nombreuses mesures, dont certaines concernent directement les politiques du logement. La loi entend  notamment rendre plus lisibles et cohérents les différents outils en faveur du logement intermédiaire. Cette notion, qui ne date pas d’aujourd’hui, nous questionne régulièrement dans l’exercice de nos missions, notamment l’écriture des programmes locaux de l’habitat.

Une ordonnance du 20 février 2014 en a donné une définition – très large : à l’exclusion des logements locatifs sociaux, ce sont des logements faisant l’objet d’une aide directe ou indirecte, accordée par l’Etat, une collectivité locale ou l’un de ses groupements, ou par toute autre personne morale, et conditionnée au respect de plusieurs critères : occupation au titre de résidence principale, plafonds de ressources, de loyers ou d’acquisition. Pour faire simple, le logement intermédiaire renvoie à une multitude de produits aidés, du locatif mobilisant un Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) ou relevant d’un dispositif de défiscalisation comme le « Scellier » et ses successeurs, le « Duflot » et le « Pinel », au logement en accession à la propriété mobilisant un Prêt à Taux Zéro (PTZ), un Prêt Social de Location-Accession (PSLA) ou tout autre produit maîtrisé que développeraient les collectivités.

En fait, ces produits existaient déjà bien avant cette ordonnance, avec des conditions propres à chacun (1). La nouveauté réside dans la possibilité pour les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) de définir des objectifs en termes de logements intermédiaires. Heureusement, la plupart des PLH n’a pas attendu 2014 pour le faire. Toutefois, l’essentiel d’entre eux aborde cette notion sans la nommer, principalement sous l’angle de l’accession et parfois en intégrant des objectifs de développement de l’offre en PLI.

Dans le cadre du projet de loi Macron, c’est bien à ce volet locatif du logement intermédiaire que le gouvernement s’intéresse. L’ambition est d’« augmenter sensiblement l’offre de logements locatifs intermédiaires, pour soutenir la filière du bâtiment, permettre aux classes moyennes de se loger plus facilement et pour moins cher, et réduire la pression sur le parc de logement social » (2). Le dossier de presse accompagnant le projet précise que «  le logement locatif intermédiaire désigne des habitations à loyers maîtrisés, destinées à ceux qui ont des revenus trop élevés pour prétendre aux logements sociaux mais trop bas pour avoir accès ou se maintenir dans le parc de logements privés » (3). Cette simple justification est déjà (très) discutable. En France, 72% des ménages ont des ressources leur permettant de prétendre au locatif social (4) et parmi les locataires du parc privé, cette proportion atteint même 82% (5). Les ménages qui pourraient potentiellement se tourner uniquement vers l’offre locative intermédiaire sont finalement peu nombreux et la demande reste donc essentiellement orientée vers le logement social. La tentative d’encadrement des loyers du parc privé et les efforts des pouvoirs publics pour produire du logement locatif social constituent la réponse la plus pertinente.

Dès lors, que retirer de positif de la loi Macron ? Outre une mobilisation renouvelée des bailleurs sociaux et des opérateurs institutionnels pour la production de logements intermédiaires, certaines avancées peuvent être pointées. Un amendement (6) prévoit ainsi que la gestion des aides publiques à la construction de logements locatifs intermédiaires ou en conventionnement dans le parc existant (dispositif Borloo ancien avec ou sans travaux) pourra être déléguée aux EPCI et aux départements délégataires des aides à la pierre. C’est une initiative intéressante mais on peut regretter que ce ne soit pas le logement intermédiaire dans son acception large, au sens de l’ordonnance de février 2014, qui ait été retenu. Une autre disposition prévoit la possibilité pour les documents d’urbanisme de préciser la proportion attendue par zone en matière de logement intermédiaire ainsi qu’une majoration des droits à construire à hauteur de 30%. Il sera nécessaire d’identifier précisément quelles formes de logements intermédiaires rentrent dans ce dernier cadre, sa définition semblant encore à géométrie très variable.

Sophie Cuillandre